Автор - "Империя курильщика"
Китай и рынок недвижимости. Нельзя остановить, нельзя продолжать и пока не время нападать на Тайвань.
На прошлой неделе мелькнула новость о том, что спрос китайских домохозяйств на новые среднесрочные и долгосрочные кредиты рухнул даже ниже уровня кризиса 2008 года.
И сразу же на следующей день она затмилась эскалацией конфликта вокруг Китая и Тайваня.
Однако, я бы хотел остановится на новости про долгосрочное, то есть ипотечное кредитование и в целом рынок недвижимости.
Объем рынка недвижимости КНР оценивается в 50 трлн. USD по кадастровой стоимости и 62 трлн. USD по рыночной, что в два раза превосходит рынок недвижимости США. Китайский рынок крупнейшей в мире и равен 350% ВВП или 62% благосостояния домохозяйств.
Это гигантский рынок, который является фундаментом развития внутреннего не экспортного сектора экономики, а оценочная стоимость которого является фундаментом долгового рынка Китая.
По данным Goldman Sacks в 2018 году по вкладу в ВВП Китая сектор недвижимости со смежными отраслями с учетом мультипликативных эффектов составлял 30,1%. При том, что непосредственное строительство зданий жилой недвижимости занимало скромные 3,6%.
При этом по данным за 2021 год уровень свободных площадей достиг 39,4% по сравнению с 22% в 2017м. Сегодня в Китае пустуют, по разным оценкам уже 65-70 млн квартир!!!
Еще в 2018 году по указанию Пекина более 200 городов начали выкупать у девелоперов квартиры, переселяя в них обитателей ветхого жилья или деревень. Министерство жилья, городского и сельского строительства, курирующее эту программу продолжало ее и в 2021 году.
Еще в 2016м 18% реализованных площадей в жилых домах было куплено госучреждениями или на госсубсидии, по оценкам E-House China. Сейчас роль государства оценивается в более чем 30% всего рынка недвижимости.
На сколько помню еще 2020 проходила новость, что программа переселения из ветхого жилья фактически превратилась в инструмент, который использует китайское государство для поддержания цен на рынке жилья, так как их существенное падение может похоронить весь долговой рынок Китая.
Теперь давайте я Вам напомню о компании Evergrande, которую в середине прошлого года еле-еле государство спасло от банкротства. Эта компания до сих пор имеет долг в размере примерно 300 млрд USD (долг в размере всего товарооборота с Тайванем, например!!!), что делает её компанией с самой большой задолженностью в мире на сегодня. Кроме того, у неё на балансе висит 1,6 млн. (!!!) непроданных квартир.
Посмотрим что произошло с рынком нежвижимости КНР с начала 2022 года:
1. Цены на недвижимость с начала 2022 года упали на 10%.
2. Продажи новостроек упали уже более чем 32% с начала года.
3. А ввод новых площадей в жилищном строительстве за первые 5 месяцев сократился всего на 1,1%.
А это значит, что новые квартиры и дальше продолжат выливаться на рынок, и их ликвидность будет ещё больше падать.
И это при том, что 66-70 МИЛЛИОНОВ квартир и так пустуют.
Что в этом случае будет с ценами на квартиры? Падение и в 20-30% не предел.
Теперь что такое движение в 10% - это минус 6 трлн. USD оценочной стоимости. Стоимости под которую брали кредиты и на которую брали ипотеку!
Чтобы Вы понимали рыночная стоимость ВСЕХ китайских облигаций составляет 19 трлн USD, а рыночная стоимость ВСЕХ китайских акций – 13 трлн USD.
И это при том, что обший объем выданных местными банками кредитов наиболее рискованным застройщикам составляет 675 млрд RMB, или более 100 млрд. USD. А оценочный объем невозвратных долгов от общего объема частного долга приближается к 50%.
Это означает, что нужно резко снижать объем строительства, но приведет к падению экономики и соответственно опять же порушит долговой рынок. Банкротство одной Evergrande может похоронить экономику, а это один их ТОР-300 застройщиков Китая.
Какое нападение на Тайвань?
Тут спасает только положительное сальдо торгового баланса и экспортный сектор экономики!
